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第10部分（第3页）

图4。4　房地产投资信托基金正式运作流程

（1）发起人发起设立房地产投资信托基金并向SEC和证券交易所申请上市。

（2）信用评级机构对房地产投资信托评级。

（3）与证券经纪商达成承销协议，由经纪商负责房地产投资信托发售和资金的募集。

（4）投资者通过证券经纪商购买房地产投资信托，将资金投入。

（5）房地产投资信托成立后，聘请管理公司或投资顾问，负责信托资产的管理和投资。

（6）与保管机构达成信托协议，由保管机构保管资产，并担当名义持有人。

（7）信托财产及其各项收益作为独立于保管机构的财产专立账户，由保管机构保管。

（8）保管机构根据指示将收益以红利的方式分配给投资者。

3。　房地产投资信托资金的流向

房地产投资信托资金的流向如图4。5所示。

图4。5　房地产投资信托基金资金流向

（1）投资者通过购买股份或信托受益凭证将资金注入房地产投资信托基金。

（2）根据管理顾问公司的投资决策，将资金投向房地产或证券市场。

（3）房产拥有者出售房地产获得资金，房地产投资信托基金完成资金向房地产的投资。

（4）房地产开发商通过抵押或出售房地产获得资金。

（5）房地产投资信托通过证券市场购买抵押贷款债权，或抵押贷款证券，将资金投向房贷市场。

（6）房产开发商通过贷款从房贷市场获得资金。

（7）购房者从房贷市场获得资金。

（8）房地产投资信托购买政府证券，政府获得资金。

（9）投资者取得收益。

第四节　REITs基本制度构成解析

REITs制度，作为一种国家法律制度，基本上是美国《1960年国内税收法典》（Internal　Revenue　Code　of　1960，I。R。C）的产物。该法规定，REITs作为一个组织实体，如果能够在组织、股权、资产、收入、分配等五方面满足法律的规定，就可以享受免缴企业所得税而只需受益人缴纳个人所得税的税收优惠政策。美国《1960年国内税收法典》针对REITs所作的五个方面的法律规定，构成了REITs的基本制度安排。REITs制度自创设以来，虽然几经变迁，但到目前为止，这五个基本制度安排的内涵没有发生大的改变。下面，我们就通过对其逐一考察来揭示REITs制度的全貌［73］。

1．“专业性信托投资组织”：REITs组织结构制度安排

美国《1960年国内税收法典》将REITs界定为一个类公司的信托或协会的法律实体，该实体必须满足如下三项组织结构的要求：

（1）由一个或多个受托人或董事管理；

（2）?