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第7部分（第4页）

审查上述文件时，一定要求开发商提供原件，不能仅看复印件！如果仍不放心，可抄下证件的号码，去相关部门进一步验证。

“五证二书”是法律对销售方的基本要求。“五证”是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证（建设工程开工证）、商品房销售（预售）许可证。“二书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书。

“五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房销售（预售）许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。商品房销售（预售）许可证的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。

（1）国有土地使用证

国有土地使用证是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。比如，北京市国土房管局对直接填发的国有土地使用证根据国有土地使用方式不同，分别加盖北京市国土房管局划拨土地使用证专用章、北京市国土房管局有偿土地使用证专用章、北京市国土房管局交纳使用费土地使用专用章、北京市国土房管局临时土地使用证专用章。

（2）建设用地规划许可证

建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。

（3）建设工程规划许可证

建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。

（4）建筑工程施工许可证

《建筑工程施工许可证》（建筑工程开工证）是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建筑单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建筑单位应当向已批准的项目工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，负责开工审批等项工作。

签订购房合同中的注意事项（2）

（5）商品房销售（预售）许可证

商品房销售（预售）许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是当地国土房管局，证书由国土房管局统一印制、办理登记审批和核发。

只要楼盘取得了商品房预售许可证，购房者就可以购买了。

红框中的预售范围为本项目可销售楼层，购房者务必看

清购买楼层是否在预售范围内。

“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

（1）住宅质量保证书

目　录

一、质量保证

二、保修内容与保修期

三、保修责任

四、保修答复和处理时限

五、保修期计算

六、保修程序

七、维修责任的确定

八、维修单位一览表

住宅质量保证书示例

中国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使?